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Gewerbeimmobilie

Keine Fragen: Eine Vereinbarung über Umlage „sämtlicher Betriebskosten“ in einem Gewerberaummietvertrag ist hinreichend bestimmt!

In dem vom BGH zu entscheidendem Sachverhalt zwischen dem Vermieter eines Gewerbemietobjekts und seinem Mieter ging es insbesondere darum, ob die Beklagte als Gewerberaummieterin dazu verpflichtet ist, ihrem Vermieter die Grundsteuer für das Mietobjekt als Betriebskosten zu erstatten.

Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 13.08.1990 ein vom Kläger bebautes Grundstück zum Betrieb eines Supermarkts mit Getränkehandel und Parkplätzen. Zu den Betriebskosten enthielt der Vertrag folgende Regelung:

„Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten. (…).“

Aufgrund dieser Formulierung war der Gewerberaumvermieter der Ansicht, dass er gegenüber dem Mieter die für das Mietobjekt anfallende Grundsteuer geltend machen könne und machte diesem gegenüber im Jahre 2016 eine Nachforderung für die Jahre 2012 und 2013 i.H.v. 5.116,92 € geltend. Hierauf ging der Mieter nicht ein, sodass der Vermieter klagte.

Laut BGH mit Recht!

Der Begriff „Betriebskosten“ sei seit vielen Jahren durch Rechtsverordnungen und später durch Gesetz in der zweiten BerechnungsVO definiert worden. Am 01.01.2007 wurde die seit 1957 bestehende Definition modifiziert, sodass es sich seitdem um Betriebskosten handele, die „dem Eigentümer (…) durch das Eigentum am Grundstück (…) oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“.

Zudem ergebe sich aus § 556 I 3 BGB der Verweis auf die Aufstellung der BetriebskostenVO insbesondere auf § 2. Zwar sei § 556 I 3 BGB nicht auf Gewerberaummietverträge anwendbar, dennoch gelte für diese das Gleiche.

Demnach ist der Begriff der „Betriebskosten“ weder unbestimmt noch intransparent.

Mein Rechtstipp an Sie:

Bevor Sie ein entsprechendes Mietverhältnis eingehen, vergewissern Sie sich vorab, mit welchen Klauseln im Vertrag Sie auf der sicheren Seite sind.

Sollten Sie sich jedoch bereits in einem solchen Mietverhältnis befinden, lassen Sie, gerne auch durch uns überprüfen, ob die Klauseln des Mietvertrages wirksam sind. Ggf. können wir auch klären, welche Kosten Sie auf Ihre Mieter umlegen dürfen.

Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns einfach eine Mail!

Jens Oliver Lohrengel
Jens Oliver Lohrengel

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

Kanzlei Gunkel, Kunzenbacher & Partner
Detmolder Straße 120a |33604 Bielefeld

Telefon: 0521 / 13 69 987
info@gunkel-partner.eu


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